Un avant-contrat est un véritable contrat, qui engage les parties.
Il permet de constater la volonté des parties de s’engager mais reporte les effets de la vente au jour de la signature de l’acte authentique. Ce délai intermédiaire permet notamment d’effectuer des vérifications (auprès du service d’urbanisme, de la publicité foncière etc…), des démarches administratives (purger l’éventuel droit de préemption) ou de confirmer l’obtention d’un prêt.
Il permet de constater la volonté des parties de s’engager mais reporte les effets de la vente au jour de la signature de l’acte authentique. Ce délai intermédiaire permet notamment d’effectuer des vérifications (auprès du service d’urbanisme, de la publicité foncière etc…), des démarches administratives (purger l’éventuel droit de préemption) ou de confirmer l’obtention d’un prêt.
Quels sont les différents avant-contrats ?
- La promesse synallagmatique de vente ou engagement réciproque : Les deux parties s’engagent, l’une à vendre, l’autre à acheter. Dès l’expiration du délai de rétractation de 10 jours et la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues (obtention du prêt, autorisation administrative, etc…). Ce type de promesse est également désigné par le terme de “compromis” par la pratique.
- La promesse unilatérale de vente : Seule la partie venderesse s’engage à vendre et consent à l’acquéreur une option d’achat qu’il peut lever ou non. En contrepartie de cette liberté de choix, il devra payer une indemnité d’immobilisation s’il n’achète pas. S’il lève l’option, la vente est parfaite.
Que contient un avant-contrat ?
- La détermination des parties
- La désignation du bien
- Le prix et les modalités de paiement de celui-ci
- La mention que l’acquéreur recourra à un emprunt ou pas. Le cas échéant, l’existence d’une condition suspensive
- L’ensemble des droits et obligations des contractants et les conséquences du non-respect de celles-ci
À quoi sert l’acte authentique de vente ?
Report des effets de la vente : les avant-contrats reportent les effets de la vente au jour de signature de l’acte authentique. Ainsi, cette dernière étape opère l’entrée en jouissance, le transfert de la propriété et des risques et le paiement du prix.
Publication au service de publicité foncière : la signature d’un acte authentique est obligatoire, non pour la validité de la vente mais pour son opposabilité aux tiers. L’acte de vente est transmis par le notaire au service de la publicité foncière pour publication, ce qui permet de :
- Rendre le transfert de propriété opposable aux tiers (cela implique qu’il s’impose à tous)
- Mise à jour des registres publics : le fichier immobilier de la publicité foncière (qui assure la traçabilité de la propriété immobilière)
- Purger certains droits ou hypothèques
