Acte juridique
Si vous achetez ensemble un bien immobilier, vous allez tomber dans le régime de l’indivision. Vous serez chacun propriétaire d’une partie du bien. L’indivision impose que les décisions soient prises à l’unanimité. En cas de désaccord entre indivisaires, cela peut vite entraîner des situations de blocage.
La stratégie de constitution d’une société civile avec un démembrement croisé des parts entre vous et votre concubin vous permet de remédier aux problématiques de gestion de l’indivision mais aussi d’accroître votre protection mutuelle en cas de décès, dans un cadre juridique et fiscal avantageux.
La propriété est composée de plusieurs droits sur le bien : l’occuper, en percevoir les revenus et le vendre.
Si une personne détient tous ces droits, elle est appelée plein propriétaire.
Si des personnes différentes détiennent ces droits séparément, on appelle cela un démembrement avec un usufruitier (occupation, perception des revenus) et un nu-propriétaire (vente, détention future de la pleine propriété au terme de l’usufruit).
Comment ça fonctionne ?
1ère étape : constituer une société civile immobilière (SCI)
Vous créez une SCI en veillant à la rédaction des statuts. Ils vont vous permettre de déterminer les règles entre les associés, vis-à-vis des tiers, en cas de séparation du couple ou encore en cas de décès.
L’activité de la société doit être suffisamment large pour ne pas limiter les actes et opérations susceptibles d’être réalisés par la société.
Les pouvoirs du gérant sont également prévus dans les statuts. Vous pouvez désigner l’un de vous gérant ou être cogérants.
2ème étape : échanger les parts sociales en démembrement
Une fois la SCI constituée et l’apport fait, vous allez vous échanger des parts sociales. L’échange peut avoir lieu sur l’usufruit ou la nue-propriété. Chacun d’entre vous deviendra alors nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l’autre, ou inversement.
| Votre âge (usufruitier) | VALEUR de l’usufruit | VALEUR de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 20 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 ans à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 ans à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 ans à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 ans à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 ans à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 ans à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 ans à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété se fait selon un barème qui tient compte de votre âge.
Deux situations peuvent se produire :
- Si vous avez échangé l’usufruit, votre concubin redevient plein propriétaire de ses parts et usufruitier de vos parts. Vos héritiers sont alors nus-propriétaires de vos parts.
- Si vous avez échangé la nue-propriété, votre concubin devient plein propriétaire de vos parts et reste usufruitier de ses parts. Vos héritiers sont alors nus-propriétaires des parts qui vous étaient initialement attribuées.
Points de vigilance
La SCI impose des contraintes de gestion : tenue de comptabilité, assemblée générale annuelle. Chaque année, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice, vous devrez en tant que gérant, présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés.
Si vous décidez d’intégrer votre résidence principale dans votre SCI, vous allez perdre des droits ou des avantages fiscaux du fait d’une détention indirecte.
Mise en place
Combien ça coûte ?
Lors de l’échange, d’autres frais appelés « droits d’enregistrement » seront à payer. Ils seront de 5 % de la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Avantages/inconvénients
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
|---|---|
| Pas d’indivision avec les héritiers ce qui présente un avantage en présence d’enfants non communs | Coût et formalités de la constitution d’une société si elle n’est pas préexistante |
| Eviter les frais de succession importants pour le concubin survivant (60 %) | Si votre résidence principale est détenue dans la SCI, perte de droits ou d’avantages fiscaux |
| Conservation du contrôle de la société et de la jouissance du bien par le concubin survivant | |
| Protection mutuelle des concubins sans porter préjudice aux héritiers |
Exemple
Si Paul décède, Julie se retrouvera en indivision sur la maison avec les enfants de Paul.
2. Si Paul avait prévu de transmettre la maison à Julie dans son testament
Paul peut avoir mentionné sa volonté de transmettre la résidence principale à Julie dans un testament.
Dans ce cas, Julie devient pleine propriétaire de toute la résidence principale : 50% qu’elle détenait déjà et 50% qu’elle récupère dans la succession. Cela évite l’indivision.
Toutefois le testament ne permet pas d’échapper aux droits de succession de 60 %.
Attention : En présence d’enfants communs ou non communs, il n’est pas possible d’attribuer librement l’ensemble de son patrimoine. Seule une fraction du patrimoine, déterminée par le nombre des enfants, peut être transmise librement. Si le concubin est gratifié de manière trop importante, il devra « rembourser » les enfants s’ils le demandent.
3. Si la stratégie de démembrement croisé de parts de SCI est mise en place
Paul et Julie ont constitué une SCI à laquelle ils ont apporté chacun les liquidités nécessaires à l’acquisition de leur résidence principale.
Le capital social s’élèvera à 300 000 € et sera divisé en 300 parts de 1 000 € détenues de 1 à 150 par Paul et de 151 à 300 par Julie.
Les concubins vont ensuite échanger entre eux la nue-propriété des parts qu’ils détiennent. Compte tenu de leur âge, la valeur de la nue-propriété échangée est de 40%, soit 120 000 €. Pour chaque concubin, cela représente 60 000 €. Les droits d’enregistrement s’élèveront 5% de la nue-propriété, soit 3 000 € chacun.
Au décès de Paul, l’usufruit détenu sur les parts de Julie s’éteint. Cette dernière deviendra donc pleinement propriétaire de ses parts tout en conservant l’usufruit qu’elle détient sur les parts de Paul :
| Parts sociales détenues | Paul | Julie | Héritiers | |
|---|---|---|---|---|
| Avant le décès | En usufruit | 1 à 150 | 151 à 300 | - |
| En nue-propriété | 151 à 300 | 1 à 150 | - | |
| Après le décès | En usufruit | - | 151 à 300 | - |
| En nue-propriété | - | - | 151 à 300 | |
| En pleine propriété | - | 1 à 150 | - |
