Vendre un appartement empiétant sur les parties communes

Propriétaire d’un appartement, vous avez envie de déménager pour avoir une maison avec jardin. Il y a quelques années, vous avez réuni deux appartements en un seul, pour en faire un plus grand pour héberger votre famille. Seulement, vous avez empiété sur le couloir des parties communes, ce qui pose problème et nécessite une régularisation avant la vente.

Comment vendre un appartement empiétant sur les parties communes ? - Notaires Office
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Souvent lorsque l’on se plaît dans un quartier et que l’opportunité se présente, il est possible d’acquérir un second appartement à côté du nôtre pour augmenter la taille de notre logement sans déménager. Relier deux lots nécessite des travaux et parfois, un passage commun à l’ensemble de l’immeuble devient très utile pour jumeler ces logements. Or, il est parfois omis que cette situation requiert l’accord préalable de la copropriété…

Les parties communes correspondent au hall, couloirs, escaliers, ascenseurs, jardins… utilisables par l’ensemble des copropriétaires. Il est possible d’acheter une partie de couloir pour gagner quelques mètres carrés, des combles pour avoir davantage de volume et créer une pièce supplémentaire. 

Peut-on vendre son appartement comprenant une partie commune ?

Non, car il est interdit d’utiliser les parties communes d’un immeuble à titre privé, donc la vente en l’état sera impossible ! En effet, les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et ne sont pas disponibles à la vente. Si vous souhaitez vendre votre appartement comprenant un morceau de parties communes, vous devrez tout d’abord régulariser la situation et obtenir l’accord du syndicat de la copropriété. Lors d’un vote en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires devra valider la création d’un nouveau lot de copropriété et accepter de vous le vendre.

Geneviève Saez, notaire chez Notaires Office : « ce cas a été fréquemment observé en région parisienne où des personnes réunissent des anciennes chambres de bonnes, empiétant sur les couloirs de l’étage, s’appropriant un ancien WC commun ou annexant des combles. Malheureusement, il s’agit de parties communes. A Paris, annexer une partie commune n’est pas neutre lorsque l’on connaît le prix élevé du m² ! Le principe est d’obtenir une autorisation de la copropriété en amont, mais il reste possible de régulariser a posteriori à condition que le syndicat des copropriétaires l’accepte. ».

Comment régulariser la situation de mon appartement avant la vente ?

Premièrement, vous devez contacter un géomètre pour refaire les plans et tout remettre en ordre. A vos frais, ce professionnel va vous remettre un dossier avec des documents à présenter en assemblée générale du syndicat des copropriétaires. Une fois validé lors du vote, le projet peut être confié à un notaire, qui constatera la modification de la copropriété (par la création d’un nouveau lot issu des parties communes), puis la vente par la copropriété de ce nouveau lot à votre profit. Ensuite, le notaire observera la nouvelle modification qui réunit vos lots privatifs (appartements et anciennes parties communes) en un lot unique. Cela vous permettra alors de vendre l’ensemble à votre acquéreur.

A RETENIR : vendre un appartement avec un bout de parties communes qui ne nous appartient pas est illégal. Contactez votre notaire au plus vite, il vous aidera à régulariser la situation pour vendre votre bien dans le respect de la loi.

Les articles sont rédigés sous l’égide de la Commission communication de la coopérative Notaire Office

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